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¿Qué son los bienes comunes esenciales en un PH?
El régimen de Propiedad Horizontal se puede aplicar a un edificio, conjunto residencial, urbanización, proyecto inmobiliario, etc y tiene una sola característica principal que es que, se conforman por un conjunto de edificaciones que se constituyen como bienes privados y bienes comunes.
El bien privado es todo lo que hace parte de la unidad inmobiliaria de uno de los propietarios debidamente inscrito en el Registro Público, es decir, cada propietario es dueño de una unidad y todo lo que hay en su interior. Mientras que, el bien común es todo lo que hay alrededor de esta unidad, es decir, escaleras, lobby, elevadores, áreas recreativas, áreas verdes, etc.
¿Qué tipos de bienes comunes se encuentran dentro de un PH?
La ley que regula las Propiedades Horizontales ha definido las diferencias entre los bienes comunes con el fin de regular su uso de mejor manera, actualmente encontramos:
Bienes comunes esenciales:
Se definen en este grupo a todas aquellas áreas que son necesarias o esenciales para la existencia, conservación y seguridad de la Propiedad Horizontal. Por ejemplo:
El terreno, los cimientos, vigas y techo de un edificio forman parte indispensable para la existencia del PH, si uno de estos elementos es movido o dañado se pone en riesgo la estructura en sí del edificio.
Las instalaciones de servicios públicos y privados también son catalogados como un bien común esencial ya que garantiza la calidad de vida equitativa para cada propietario.
También entran en esta clasificación las escaleras, elevadores, lobbys, sistemas de seguridad en las entradas y salidas del PH y los corredores en los que se comunican las unidades de apartamentos son algunos ejemplos de los bienes comunes esenciales.
El funcionamiento, cuidado y respeto en estos bienes comunes esenciales es clave para la buena convivencia y la conservación del edificio, por tanto es crucial que los administradores de PH se enfoquen en crear normas que regulen la actuación dentro de estás áreas.
Bienes comunes de uso exclusivo:
No se aplican en todos los inmuebles sometidos a Propiedad Horizontal, se refiere a aquellos bienes comunes donde el uso y goce se le ofrece a uno o más propietarios de manera exclusiva.
La manera correcta de conformar este bien común de uso exclusivo es dejarlo por escrito en el reglamento de copropiedad donde se establezca quién o quiénes serán los propietarios exclusivos que podrán hacer uso de estás áreas.
Para ser más específicos se definen como este tipo a las áreas como terrazas, patios interiores y estacionamientos.
Bienes comunes no esenciales:
Se define a este grupo como todas aquellas áreas que no alteran la estabilidad ni seguridad de la propiedad horizontal. Se pueden convertir en áreas privadas por parte de la administración, por ejemplo, crear una garita de seguridad o una vivienda para el conserje porque es un área que no compromete la estructura del PH.
En esta clasificación también se puede incluir las zonas recreativas y áreas verdes que no representan un elemento esencial, sino que tienen como finalidad aumentar la calidad de vida de los copropietarios, se pueden mencionar, los jardines, salones de fiestas, áreas sociales, piscinas, gimnasios, parques infantiles, canchas deportivas, entre otros.
¿Qué más se debe saber de los bienes comunes dentro de una Propiedad Horizontal?
Al ser copropietario dentro de una Propiedad Horizontal hay que entender que las decisiones que se tomen para la conservación y cuidados de las áreas comunes son importantes para la convivencia. En este punto, la participación de cada propietario dependerá de su porcentaje que le es otorgado después de la compra de su bien privado y tiene como finalidad darle voz dentro de las decisiones de manejo de las otras áreas.
Los bienes comunes son administrados y cuidados según las decisiones tomadas por la mayoría de los propietarios, así como por la implementación de un reglamento de convivencia que tiene como fin regular el uso de estás áreas.
Parte de la responsabilidad de un administrador de PH es definir correctamente los tipos de bienes que hay en el inmueble dentro del régimen y al mismo tiempo establecer las normas que regularán el buen uso de estos.
Si necesitas ayuda para definir y aplicar las normas y obligaciones dentro de tu Propiedad Horizontal puedes con Easy Land Panamá, expertos en administración de PH.
